取消商品房预售能解决什么问题?


ʱ䣺2019-06-16

  广东省房协今天关于“广东拟逐步取消预售全面推行现售”的通知,引发了轩然大波。住建部也刚刚辟谣:“取消商品房预售征询意见情况并不属实”。但是语焉不详,又有在侧,自然是挡不住铺天盖地的担忧。

  广东省住建厅拟订的相关材料提出,商品房预售制度存在导致工程烂尾、违法违规销售、交易不公平、房屋面积管理职能难以厘清、不平衡发展和低效率竞争等风险,建议降低预售制带来的高杠杆效应,逐步取消商品房预售制度,全面实施现售。

  1、文件的由头是从有关审批制度改革出发的,也即是说这个不是专门针对房地产长效制度改革而做出的调整。我也查了一下,国务院今年的确出台过关于减少审批、简政放权的政策,但至于这个怎么扯到预售变现售上了,我没搞懂。

  2、就算真正落实,广东省住建厅的意见是“逐步取消”,并没有说一刀切全面推现售。

  3、房协这个文件准确的讲是一份“调研问卷”,住建部发给省住建厅,省住建厅回了个建议,要逐步取消预售。省房协随后发了个紧急通知,来向“副会长单位”征集意见。副会长单位,多数都是开发商,房协这么做,暗藏之意应该是并不赞同省住建厅的取消预售(不然搞什么调研)。

  对这个大调整,行内有一些观点碰撞,有的认为很可能获批,有的认为现在取消不现实。

  我个人看法是:大面积一刀切推行不下去,搞点试点、逐步提高门槛有可能,但越提高越有可能会推涨房价。

  细化说,假如广东全面取消预售,那属于房地产制度设计的重大改变,会倒多少开发商不清楚。但至少有几点是确定的:

  通过制造一大批烂尾楼来解决房地产烂尾楼的问题,那是瞎胡闹。房地产预售制度属于中国房地产的重大制度设计,也是房地产数十年来发展的重要基础之一,贸然大面积取消会引发非常大的经济动荡和社会动荡。别说现在内忧外患不具备现实条件,就是风和日丽的士气,也没见取消掉——2010年起,就一再的说推行现售了。

  1、对未来的新增土地出让,要求推行现售,这个在深圳早年的一些土地出让里,已经有过了。

  2、对现行的房地产预售制度再进一步从严,比如要求高层预售从原来的2/3提高到封顶。

  总之,没有想象的那般恐怖,当然,有些观点认为,这样会加剧房地产供应减少,是对的,但那是长远的影响。在短期,更主要的影响是会引发巨大动荡,因此,不具备什么可行性。

  首先,这样一个制度设计执行了这么多年,显见是非常复杂的事儿。仅此一点,随随便便说它要一刀切取消,就非常离谱。

  1994年《房地产管理法》、1995年,《城市商品房预售管理办法》、1998年《城市房地产开发经营管理条例》、2001年,《商品房销售管理办法》,以及,到了2010年——也即限价开始第一年——《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》。

  1、中国房地产销售施行预售许可制,预售需要备案审批。地价要付清、办了建筑规划许可证、投资达到工程总投资的25%、办到了预售证(说白了就是五证要齐全)。

  中国商品房销售“包括商品房现售和预售”,商品房现售,是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人,并由买受人支付房价款的行为。商品房预售,是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人,并由买受人支付定金或者房价款的行为。(2001,《商品房销售管理办法》)

  从这里能看到,如果预售改现售,那么对开发商的影响可能是:客户交钱(开发商回款)的时间普遍要延后2年以上。

  客观讲,中国房地产发展的过程中,四字梅花诗,出了很多问题,预售条件也一直在严苛之中。

  一是,工程进度要求越来越高。海南泡沫的时候,挖个坑都能卖楼。原来现在大部分的一二线城市,(小)高层住宅悉数要求主体工程进度要到2/3才能预售,多层要封顶。

  二是,预售资金监管要求越来越高。原来资金不受监管,2010年起要求:商品住房预售资金要全部纳入监管账户,由监管机构负责监管,确保预售资金用于商品住房项目工程建设;预售资金可按建设进度进行核拨,但必须留有足够的资金保证建设工程竣工交付。

  三是,政府一直在尝试推行现售。也是2010年起,住建部开始发文鼓励推行商品房现售试点——各地可结合当地实际,制定商品住房现售管理办法,鼓励和引导房地产开发企业现售商品住房。(2010,《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》)

  这些东西归结到一点,中国的房地产今天的一切(繁荣或者弊端),都是建基于包括“商品房预售”这一个大的制度基础上的。这个制度前后推行已经有20多年,中间发生了很多波浪,预售制度一再收紧,但一直没有取消,到今天还是一项根本制度。表面上,出现了很多烂尾楼,公众把这个问题归咎于预售制度,但实质上极有可能是不正确的。正版挂牌

  如果说预售制度导致了大量的烂尾楼,那么,很容易反证。国外房地产的主流销售方式都是我们所说的“预售”,或者准确说是“按工程进度付款”。比如一开始付10-20%,然后余款一直到房屋交楼的时候再付清。英美发达经济体是这样,我去考察过的马来西亚、印度,也都是这样。

  他的介绍里,英国对楼盘建设也有要求,但是更多是规划许可,不会像我们这般细致。当然英国有很多种付款方式,也有现售、预售,很丰富,大家都是基于合同自我选择。我们单讲上面这个案例,按照习惯理解,我现在付了20%款项,剩下的80%可以到2020年再付,那么请问:接下来的2年里,开发商拿什么去持续投资?和我们这种一开盘开发商就把全款收到手相比,伦敦的楼盘不是更可能出现烂尾吗?为什么他们不存在这种问题?

  我们都清楚,中国的开发商资金周转普遍依赖售楼款和银行贷款,直接融资的比例较低,融资手段也比较单一。而且开发商去申请开发贷款,要“四证”俱全(不含预售证)。能搞到点长期授信,都要写到年报里炫耀一下。

  举个例子,这是之前公开的研究了。比如说美国也是这种按工期付款,帕尔迪这样曾经被万科视为标杆的开发商,毛利率一般也就10%多一点,大大低于中国开发商的水平——20-30%(这两年普遍在25-40%)。资产负债率通常60%多(就是说财务杠杆倍数是3倍),也比中国开发商为低——普遍80%以上。

  但帕尔迪在正常年份,ROE基本都能做到25-30%,超过中国绝大部分上市房企。

  其中很重要的一个原因,帕尔迪的资金周转率高——200%,2008年前后1.2,而中国大部分是0.5-0.6(什么才叫高周转?)。实现高周转的原因有很多,比如管理效率等等,但是丰富的融资手段起到了很重要的作用。

  这样来对比,也许,我们惯例上认知的导致楼盘烂尾的原因,并不是预售制带来的,而是开发商的现金流太脆弱了,而这种脆弱是高度受制于销售回款和银行贷款导致的——这两者对应市场波动和金融政策,888840金光佛论坛,就像现在,市场开始低迷,房地产信贷政策从紧,开发商已经集体傻掉了(比如中弘股份已经倒了)。

  这个时候你再搞什么现售,就等于是釜底抽薪火上浇油,短期看,不死一批才怪。

  长期看,还有一点要注意,现售房的价格的确是比预售房贵的——因为开发商沉淀的资金量更大、时间更长,这个息差要体现在房价里。还因为,这会造成房屋供应的时间拉长,在一些房源紧缺的大城市,更容易加剧供应短缺。

  现在,政府一手搞限价,一手又想搞现售,我是完全看不懂这逻辑所在。须知,内忧外患之下,一味的施压给企业,更容易造成资金链断裂,引发失控,深为不取。返回搜狐,查看更多



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